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4万平预算选天河东还是科学城核心?看了这篇再不纠结了!

发布日期:2019-08-29 07:59   来源:未知   阅读:

  网易广州总部高唐园区陆续投入使用,“通勤问题”成为近期猪场内部最热的话题,没有之一。为此,「关爱买房公会」特别策划【新猪场员工买房租房攻略】,助力大家早日实现“钱多,事少,离家近”。

  之前两期「新猪场置业攻略」,买买君带大家爆踩了科学城的西部板块和东部板块,提供了不少置业推荐,后台就有猪场的员工留言表示,西部板块生活便利但房子旧啊、东部房子新但距离较远配套也一般般,请问还有没有更好的推荐呢?

  当然有了,因为在科学城其实还有一个板块,即将拥有三地铁交汇、三条有轨电车贯通、大型综合商场林立、名校云集,还是区域的政治中心,关键是这里房子都比较新,如果要说有什么缺点,那就是价格相对高点。

  没错,买买君说的正是位于西部和东部板块中间的——区府板块,位居科学城C位,配套摆在这,身价自然不低,如果遇上心态强硬的业主,这里的二手房分分钟比一手房还要贵,就问你服不服!

  根据百度地图显示,以区政府为起点,距离网易广州总部约10公里,开车约20分钟,还不错吧!

  这一期,买买君带大家逛逛区府板块的新盘新货,好消息是,这里新房最低190万起有交易(当然是小户型啦)。还有更好的消息,土豪买家的选择非常多,超大平层、别墅等产品均有,只要够任性,豪宅内的私家泳池也是可以轻松实现的!

  首先,言简意赅,一张图看懂区府板块的主要配套。大家最关心的地铁、名校和商业都标上了。

  2014年,黄埔区和萝岗区合并,设立新的黄埔区,新黄埔区的办公地址设在原萝岗区、开发区行政服务中心。

  2016年12月28日,广州地铁六号线二期(长湴站-香雪站)正式开通,一时间,这里的二手市场和租赁市场交投热度迅速攀升。

  接下来,今年9月预计21号线(员村-镇龙)正式开通,这里快线号线,快速转入珠江新城,交通便利程度可想而知。而如火如荼的地铁7号线二期(大学城南-水西北)计划2022年开通,区内首条有轨电车或于2020年开通,这里的交通即将得到极大的飞跃。

  与此同时,板块商业配套的发展也越来越好,目前,萝岗奥园广场、萝岗敏捷广场、萝岗万达广场 、大壮国际广场 、锐丰中心、汇丽国际、飞晟汇广场等已相继开业,购物、娱乐和吃喝等选择也越来越丰富,生活配套的档次和便利程度正在不断提升。

  根据统计,目前区府板块一带的主要新房项目有以下5个,大壮名城(尚未开盘)、保利罗兰国际、科城山庄锦泽园、科城山庄峻森园,为了满足土豪们的多元化选择,把黄陂的华标峰湖御境也列入了。主要在售的产品和参考报价如下:

  从表格上可以看出,区府板块的一手新房大部分均价集中在3.8万-4万元/平的价格区间,部分报价较高的产品已达5万元/平。同时,也有一些朝向和位置一般的产品报价较低,如科城山庄的北向望高速的小户型单位报价仅3.3万元/平起步,可谓是比板块内的“二手房价格”还要低。

  简单总结:论交通便利程度,大壮名城优势明显,由于小区范围比较大,分别临近暹岗站、苏元站(6号线号线交汇、快车站点)、科城广场站(21号线号线二期),可以说是未来的三地铁楼盘;

  置业门槛最低的是地铁六号线号线二期交汇点)的保利罗兰国际,53平的单间总价约190万起就有交易;

  区府板块“知名度最高”的科城山庄二期(锦泽园)和三期(峻森园)在售的产品选择比较丰富,从两房到四房均有,单价最低的仅3.3万元/平起。

  如果追求更大的尺度,可以选择“双料冠军”——单价高和户型面大的华标峰湖御境。

  本来买买君对大壮名城是充满期待的,大壮名城属于暹岗村旧改,体量大业态比较丰富,而大壮名城就是商品房部分。项目占据科学城C位的大型综合体,交通便利,配套齐全,内部还配套有“华师系”幼儿园、小学到初中,优势十足。

  至于值不值得买,具体大家可以重温一下买买君之前的踩盘报告【这个盘四地铁+万达旁+华附学位,准备卖萝岗最贵?买之前想清楚!】买买君就不赘言了。

  或许正因如此,开发商感觉并不愁卖,眼看21号线即将正式通车,周边的配套也在不断完善所以从去年底至今,这个盘虽然开放了销售中心已久,但目前样板间尚未正式开放,开盘时间和价格仍未确定。目前,销售的最新口径是“样板间很快会开放”,不过具体开盘时间仍不好说。想买的买家,真的需要耐心等待消息。

  产品方面,项目预计首先推出A6和A7栋,户型为73平两房,93到101平三房两卫,122平四房。价格待定,带精装交楼。

  从现场的参考模型看,比较推荐一步到位的买家关注大壮名城93平的三房单位,主卧带套间,整体空间布局紧凑合理,使用率比较高。到时具体的产品如何,还有更多产品细节公布后才能定夺。

  而保利罗兰国际和科城山庄的二期三期分别位于萝岗站的一南、一北。从距离上看,从楼盘步行到地铁萝岗站,还是需要十余分钟。而这三个项目的产品定位也有所区别。

  保利罗兰国际的虽然单价置业门槛较低,但是户型所处的10号楼居住密度比较大,最高可达4梯15户,8号楼和9号楼则是两梯六户设计,居住舒适度会相对高点。

  而科城山庄峻森园的小户型位于9号楼和10号楼,2梯6户设计。63平的两房户型格局都比较合理,小户型还带双阳台设计,厨房房间空间也合适,缺点在于非常靠近萝岗站的高速出入口,交通噪音比较大。

  但由于与“一步之隔”的南向户型差价接近7000元/平,也就是说总价比旁边68平两房低了60多万!所以买买君觉得,这个户型还真是一个性价比较高的选择。

  科城山庄峻森园最小的三房88平,总价350到360万元/套,均价4万元/平,朝南望花园,也比较受欢迎。从户型设计看,也是动静分离的格局,双阳台设计,客厅和两个卧室都朝南,紧凑实用。

  如果想买大户型,科城山庄锦泽园、峻森园均有选择,峻森园还有261平的顶层复式。买买君参观了峻森园128平和158平的大户型样板间,户型设计合理,居住舒适度也比较高,而且都是望花园南北对流设计,带入户花园,7.5米长的景观阳台、阔绰的生活阳台,通风采光效果很好,不得不感叹,还是有钱任性的好啊~~

  对了,补充一个温馨提示,科城山庄的房子虽然是新建的,不过土地使用年限从2008年开始算起!

  另外,根据销售介绍,虽然上半年整个区府板块的价格还是保持平稳,但随着今年9月地铁21号线(员村-镇龙)正式开通,片区不排除会迎来新的一波涨价。

  对此,买买君大致脑补了一下可能是涨幅比较凶猛的二手房放盘价,感觉如何产品合适,还是首选买新房的好。而尚未开盘的大壮名城,周边目前二手次新房也“破4”的格局下,估计报价“4字头”毫无悬念~如果还是心心念想买大壮,还是值得等一等。

  如果已经决定在区府板块买新房,需求明晰,预算明确,其实也不难选择,毕竟上述几个项目的差异还是比较明显。比较纠结的估计就是手持400万左右预算买三房的买家,到底是现在出手买呢,还是等等大壮名城呢?哈哈哈,看着大壮名城的进展,还真不好说啊~

  确实,有的时候看新房,感觉预算差不多,但是选择了相对的贵的楼盘,未来二手房会好让人接盘吗?这真的雾里看花,不过,这个问题,还真可以参考一下科学城板块的次新房二手市场,说不定会给大家一些启发。

  比如说,前几年刷新萝岗板块房价新高的几个标志性洋房楼盘——岭南山畔、雅居乐富山居和新福港鼎峰。如今这三个盘也逐渐转化为存量房,在二手交易市场,大家来猜一猜,哪个盘最吃香?

  买买君采访了中原地产万科城分行资深经纪人黄彪先生。黄彪告诉买买君,目前区府板块二手交易最旺的是科城山庄和新福港鼎峰。

  科城山庄放盘的主要的是2期锦泽园,放盘价范围在3.8万到4.4万元/平,市场成交价在4万左右,证满两年,因为位置比较好,基本与在售的一手价格持平,100平三房是最受欢迎,总价400万左右。不过由于科城山庄内部的商业配套比较少,相比之下还是金峰地铁站这边会比较方便。

  新福港鼎峰楼龄比较新,目前放盘价4万到4.5万元/平之间,成交价在4万元/平左右,这里最小是88平三房,而且部分带主套,另外还有90到160平三四房,大部分不满两年,不过不满两年成交也能去到4万元/平。这个楼盘的业主放盘心态比较强,不少业主都是先往4.5万元/平的高价喊,不着急成交。

  而定位高端,与天河区一路之隔的豪宅雅居乐富春山居,由于户型以中偏大户型为主,二手放盘又分毛坯房和带装修的单位,所以二手房报价差异也会比较大一些。如项目130-185平的毛坯单位,二手放盘价约37000-40000元/平;202-483平,毛坯30000-35000元/平;带装修的均价范围在37000-40000元/平之间。虽然看上去二手房毛坯报价低至3万起步,不过由于户型面积大,总价并不低。

  目前,这边租和售都比较抢手,成交价格也相对较高的楼盘则是岭南山畔,家门口就是地铁金峰站,楼下就是金峰城商业配套,旁边就是美国人学校等等。岭南山畔的二手放盘4万到4.2万/平,放盘量很少,目前放盘单位总价480万起步。租金方面,这边两房84平租金约4000元,98平三房租金约5500元,110平三房要去到6800-7000元,而且最不愁租,租得又贵又快。

  板块这边的三房租金对比,科城山庄100-130平左右的三房,租金约4500元-5500元/月;新福港鼎峰88平的三房租金约4200到4500元/月;富春山居最小130平的大三房,租金7000到8000元左右/月。

  由于鼎峰距离地铁萝岗站比较近,步行约5分钟的距离,所以很受欢迎,很好租。这边还有楼龄比较新的保利罗兰国际的租赁房源,90到100平的三房租金3800到4000元/月,数量也不是很多,周边配套有待完善,租赁市场也不是很活跃,现有车接驳到地铁香站。

  最后,总结一下,同样买单价“4万出头”的新房,不少猪场员工都会纠结一下,究竟是买天河东边的还是买科学城核心的新房?带大家看了这么一圈,估计大家都心中有数,同样的预算,在区府板块可以住上配套省一级名校+多地铁+山景新房,789066.com配套都是现成的,宜居又舒心。而随着与港澳大湾区的建设推进,科学城这边会有更大的发展空间,买买君还是投这里一票。